Os fundos imobiliários dedicados a renda de aluguéis rendem, em média, dois pontos percentuais acima do prêmio prometido pelo Tesouro IPCA+ 2024 (antiga NTN-B) e com a vantagem da isenção do imposto de renda (IR) para investidores pessoas físicas.

Ou seja, enquanto o título público federal atrelado a inflação oficial Tesouro IPCA+ com vencimento em 2024 (menor prazo disponível no mercado) promete ganhos reais de 5,5% ao ano, as carteiras com renda de aluguéis distribuem retorno aos cotistas de 7,5% ao ano, sem a cobrança da alíquota do IR.

“Nos Estados Unidos, o prêmio fica só um ponto percentual acima da taxa livre de risco. No México, entre 1,7 e 1,8 ponto percentual. No Brasil são dois pontos”, comparou o diretor de fundos de renda imobiliária do BTG Pactual, Fernando Crestana, após participar do 13° Seminário ADIT Invest, realizado ontem, em São Paulo.

Crestana aponta que, mesmo com as incertezas eleitorais e políticas, o cenário para 2019 é de juros baixos e de inflação controlada, o que favorece o mercado de fundos imobiliários. Na expectativa do BTG Pactual, a taxa básica (Selic) convergirá do patamar atual de 6,5% para 8% ao ano nesse horizonte de tempo.

“Deve ter alguma aprovação das reformas no próximo ano, pois temas mais radicais da direita ou da esquerda terão mais dificuldade [no Congresso]. O [ajuste] tributário e previdenciário está sendo melhor compreendido”, argumenta o diretor.

Quanto ao valor de mercado das cotas, os preços ainda estão relativamente acomodados. Nos últimos 12 meses até julho, o índice de fundos imobiliários (IFIX) subiu 3,7%, de 2.066 para 2.154 pontos. Ao passo que a inflação acumulada pelo IPCA avançou 4,48% em igual base de comparação.

Dos 160 fundos imobiliários listados na B3, Crestana destacou que o BTG Pactual possui uma participação de 20% no volume desse mercado. “Temos uma programação de mais uma ou duas ofertas de fundos imobiliários neste ano”, respondeu o diretor.

Ele contou ao DCI, que a primeira oferta deverá movimentar entre R$ 150 milhões a R$ 200 milhões; e a segunda operação entre R$ 100 milhões a R$ 150 milhões, ainda neste ano. “Há espaço para uma retomada dos fundos imobiliários em 2019”, ressaltou.

Segundo o presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), Felipe Cavalcante, juros baixos e preços de imóveis mais razoáveis representam uma oportunidade para investimentos. “No ano passado, dizia-se que os juros ficariam em torno de 6% e ninguém acreditava, e chegamos nesse patamar”, lembrou.

Em painel do seminário da ADIT Invest, Daniel Cunha, do Credit Suisse, também previu que os juros ficaram abaixo de um dígito. “Teremos um respiro nas taxas por algum tempo. Se tivermos reformas, o juro só deverá subir um pouco no final de 2019. Se não acontece as reformas, a inflação descontrola e o juro sobe mais. Mas a agenda [do País] está mais convergente, acredito que as reformas virão”, afirmou.

Mais cético sobre as condições macroeconômicas, o fundador da MaxCap, José Paim, disse que não tem tanta certeza de que a retomada vá acontecer. “Não estamos contando com isso. Pode ter mais turbulência em 2019, 2020 e 2021. Mas há segmentos especializados que estão indo bem e são menos afetados pela crise. Os imóveis para renda passam a ter mais valor”, considerou.

Economia compartilhada - Entre os conceitos inovadores que já chamam a atenção do mercado financeiro está o desenvolvimento de projetos de multipropriedade e para turismo compartilhado. Segundo pesquisa da ADIT Brasil feita pela Fundação Getulio Vargas, no setor de time-share (férias e turismo) os aportes variam entre R$ 7 mil e R$ 60 mil; e no segmento de multipropriedade, os tíquetes oscilam entre R$ 30 mil e R$ 50 mil. “Dependendo do gestor do empreendimento, o investidor pode converter o uso do imóvel para receber a renda do aluguel. Ele aluga diretamente ou o gestor faz isso”, explicou Cavalcante.