(Valor Econômico – Empresas – 12/12/2018)

Graziella Valenti

A construtora e incorporadora Vitacon, dedicada à capital paulista e conhecida pelo foco em unidades compactas, conseguiu neste ano, pela primeira vez, atingir vendas superiores a R$ 1 bilhão em um único exercício. Apesar do recorde, 2018 também será marcado pela decisão do fundador, Alexandre Frankel, de sair da atividade de construção e incorporação até 2021, foco primordial do negócio. "Hoje, eu penso muito mais em bits do que em 'bricks'", afirmou o empresário em entrevista ao Valor, brincando com sonoridade da palavra tijolo em inglês. Ele, reforçou, contudo, que essa decisão não significa sair do mercado imobiliário. Ao contrário, dessa forma, ele entende que poderá deixar de ser regional para ser nacional, por meio de plataforma de negócios cada vez mais digital.

A Vitacon lançou R$ 1,23 bilhão neste ano, soma das 1.919 unidades colocadas no mercado paulista. Mas o plano de Frankel para o futuro é prover "soluções de moradia" que, não necessariamente, serão construídas por ele. "Do jeito que eu vejo o negócio, em 2021, a Vitacon nunca mais vai vender um apartamento do jeito tradicional de incorporar. Meu objetivo não será vender. Vou prover moradia sob demanda", explicou o empresário. Ele conta que já começou a experimentar essa estrutura, na qual a obra não é mais Vitacon.

Sobre a aparente contradição entre planejar não vender mais no ano do recorde, Frankel disse que vive o momento de maior força do seu negócio desde a fundação, em 2009. Mas, contou que, ao mesmo tempo, nunca se sentiu tão incomodado. "Está cada vez mais claro para mim que não é na construção que vou fazer a diferença. Serei apenas mais um, mesmo que bem-sucedido. Mas no universo de soluções completas eu consigo inovar muito mais."

Frankel ganhou notoriedade no mercado de construção com a aposta dedicada à cidade de São Paulo com modelos chamados de ultra-compactos, justificados por ele como a solução para a mobilidade urbana. O empresário defende que as pessoas morem próximas do trabalho, ainda que, para isso, seja necessário abrir mão de grandes espaços em troca de qualidade de vida e tempo. E que os empreendimentos ofereçam espaços e infraestrutura compartilhada, adaptadas aos hábitos modernos de vida.

Depois de construir unidades com 10 metros quadrados, ele também percebeu que para poder proporcionar, nas unidades que incorpora, o estilo de vida que defende, teria de oferecer a gestão do imóvel, a administração predial, a própria mobília e, inclusive, garantir a distribuição no mercado de locação. Assim, foram surgindo os braços de negócios associados à construtora Vitacon: o VN Stay, que cuida da locação e gestão, o VN Decor, que vende junto os móveis inteligentes para pequenos ambientes e o braço proprietário - no qual mantém para renda os imóveis que produz.

Segundo o empresário, 95% das vendas da companhia começam online e 35% delas são concluídas de forma totalmente eletrônica, por compradores fora de São Paulo e que enxergam o imóvel como investimento.

É a partir do desempenho desses novos negócios e do avanço das vendas eletrônicas que Frankel traça o futuro. Para ele, esse é o caminho para a atuação nacional. O empresário sempre argumentou que o sucesso em construção e incorporação está na foco em regiões pequenas. Ao mesmo tempo, afirma que o universo digital permite uma escala inigualável.

"O plano é levar nossa visão de gestão e solução de moradia para o Brasil todo, começando pelas grandes cidades do Sudeste e Sul." Assim, a ideia é atuar com parcerias regionais, o que permitirá acesso, segundo ele, aos construtores que entendem dos mercados específicos e, também dos parceiros que conhecem os hábitos de cada localidade. Dessa forma, a Vitacon poderá ter uma oferta de habitação para locação com sua filosofia de vida, de espaços e bens compartilhados e facilidades digitais por meio da comunidade de usuários das unidades em diversas cidades do país.

A meta de Frankel é que sua carteira de gestão alcance 5.000 unidades para locação até o fim de 2019. "Não precisam ser construídas por mim. Eu posso entrar só com o projeto, quando se tratar de prédios novos, ou só com as soluções de um empreendimento já pronto", disse, reforçando a flexibilidade que deseja ter. O empresário, contudo, não revela o total gerido hoje.

Segundo ele, na plataforma da VN Stay já são fechadas mensalmente mais de 9 mil contratos de locação, a maioria com longa duração - mais de 30 dias. "Vivemos a era da hipermobilidade. Não faz mais sentido falar só de mobilidade. As pessoas vão continuar querendo ser proprietárias de casas, mas não necessariamente vão querer morar no que possuem a vida toda." O imóvel, na visão do empresário, será um investimento e não só moradia.

A percepção de Frankel é que as pessoas vão querer adaptar, para cada fase de sua vida, uma residência diversa.

Além de buscar novidades para facilitar a própria moradia, Frankel também se dedica a estudar caminhos inéditos no país para captação de recursos. "Encontrar modelos inovadores de distribuição se tornou quase uma obsessão pessoal", disse o dono e presidente da Vitacon. "O grande desafio do setor imobiliário é funding."

Nesse sentido, o empresário colocou nesta semana no mercado um produto para investimento, em parceria com o banco Topázio e a CapRate. As instituições oferecerão uma alternativa de aplicação ao mercado, semelhante a um CDB, com taxa pré-fixada e com risco corporativo da Vitacon. O modelo é inspirado em plataformas de captação já usadas nos Estados Unidos e Europa. Nesse produto, a aplicação mínima é de R$ 1 mil, feita de forma totalmente digital.

É a primeira vez que a estrutura de CDB vinculado é usada no setor imobiliário, como oferta de investimento. Nesse momento, há duas possibilidades de aplicação nessa plataforma e ligadas a empreendimentos específicos - um pronto e outro em fase de construção, com taxas de aproximadamente 12% e 15%.

Há outros produtos para investimento imobiliário que Frankel vem estudando. Na visão do empresário, o universo digital vai mudar também a forma de distribuir o produto imóvel e, portanto, a captação de recursos pelo setor.