(Exame – Notícia – 10/10/2019)

A nova modalidade de crédito imobiliário anunciada recentemente pelo governo, que permite o uso da inflação para compor os juros cobrados, amplia as opções de empréstimos disponíveis, abre o mercado para mais instituições financeiras além dos grandes bancos e tem potencial para ampliar o crédito imobiliário no país e levá-lo a mais pessoas. Por outro lado, o histórico de inflação instável e com grandes picos da economia brasileira é um risco para o uso do modelo no país e deve ser visto com cautela pelos agentes do mercado.

A avaliação é da agência de avaliação de risco S&P Global Ratings e foi apresentada na tarde desta quarta-feira (9) em evento sobre mercado imobiliário em São Paulo, promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“O crédito imobiliário tem prazos longos, de 20, 30 anos, e passa por vários ciclos políticos”, disse Leandro Albuquerque, diretor sênior de operações estruturadas da S&P na América Latina. “Hoje a inflação está muito confortável, mas daqui a quatro anos, oito anos, não sabemos quem será o governo, qual será a inflação. Isso é um fator de risco, e, se ela voltar para um nível muito alto, a estimativa de default dentro da carteira [de financiamentos imobiliários dos bancos] pode ser alta também.”

Em relatório, a S&P lembrou que a inflação no Brasil, tanto quanto a economia, têm histórico de grande instabilidade e grandes flutuações. Em 2015, por exemplo, em meio a choques de preços internacionais e aumento dos gastos públicos aqui dentro, o IPCA, índice oficial de preços, passou dos 10%, muito além da meta estipulada pelo Banco Central então de 4,5%.

O crédito imobiliário atrelado ao IPCA foi regulamentado por uma resolução do Conselho Monetário Nacional publicada em agosto (Resolução 4.739). A notícia veio junto com o anúncio da Caixa Econômica Federal de que começaria a oferecer também a nova modalidade. Foi o primeiro grande banco e, até aqui, o único a anunciá-lo – os principais concorrentes já anunciaram que têm interesse na ferramenta e que podem adotá-la em breve.

Diferentemente do modelo atual disponível, que corrige as parcelas por um juro fixo adicionado da TR, uma das taxas de juros de referência do Banco Central, a nova opção troca a TR pelo IPCA, o indicador oficial de inflação do país, também acrescido de um juro fixo.

A TR está atualmente zerada, e os juros oferecidos pela Caixa no financiamento imobiliário, por este modelo, vão hoje de 7,5% a 9,5% ao ano, de acordo com o grau de relacionamento do cliente com o banco.

Pela nova modalidade, sai a TR, a 0%, e entra o IPCA, que gira atualmente entre 3% e 4% ao ano. Os juros adicionais, por outro lado, ficam menores: irão de 3,25% a 4,95% ao ano, também de acordo com o grau de relacionamento do cliente com a Caixa (para servidores públicos, os juros adicionais partem de 2,95%).

Ou seja, para uma inflação de 3,5% em um ano, o juro máximo a que a nova modalidade chegaria seria de 8,45% ao ano (3,5% de IPCA + 4,95% do juro máximo, aplicado ao cliente que não usa nenhum outro serviço ou conta da Caixa). A nova modalidade é opcional e o cliente pode escolher entre uma e outra. De acordo com a Caxia, 20% dos financiamentos imobiliários contratados no banco desde agosto já são pelo IPCA.

O problema, de acordo com a S&P, é a fragilidade da inflação brasileira, que pode fugir do controle em épocas de choque. “Um cenário de níveis elevados de desemprego e inflação poderá afetar a capacidade dos tomadores de empréstimos”, afirmou a S&P, em relatório.

A análise da agência não é de que a modalidade não deve existir. A S&P reforça que o crédito imobiliário no Brasil, hoje, usa recursos basicamente da poupança e do FGTS, que são limitados, e que a opção pelo IPCA abre a possibilidade de usar novos mecanismos do mercado financeiro para isso. O alerta, entretanto, é para que os bancos estejam atentos aos riscos de inadimplência que o empréstimo atrelado à inflação pode trazer.