(Valor Online - Finanças - 05/04/2019)

Fruto de uma cisão com o escritório de gestão de fortunas RTSC, a Hectare Capital ampliou a lista de gestoras com foco exclusivo em investimentos no mercado imobiliário. Na prateleira, já há um multimercado de crédito privado, um fundo imobiliário e um de participações (FIP) para financiar moradias estudantis, um segmento pouco explorado no Brasil.

No forno está outro FIP multipropriedade, que já mapeou cinco investimentos e terá R$ 100 milhões, além de um fundo de recebíveis (FIDC) para dar funding na modalidade "home equity" - em que o mutuário usa o imóvel como garantia para levantar recursos numa operação de crédito pessoal. Com um patrimônio de R$ 120 milhões, a meta da casa é ter, com os novos fundos, R$ 250 milhões até o fim do primeiro semestre.

"A gente trabalha em setores que não são bem atendidos pelo mercado bancário ou pelos fundos tradicionais", diz Marcus Castro, sócio-gestor da Hectare. O foco tem sido o segmento residencial em localidades, onde a casa identificou maior demanda pela casa própria entre a classe média. Fez ainda alguns financiamentos para unidades do Minha Casa, Minha Vida, programa habitacional do governo federal. "A preferência é por empreendimentos em que conseguimos o maior número de CPFs, com uma melhor diversificação do risco."

As operações são estruturadas como se fossem uma incorporação tradicional para loteamentos ou multipropriedades fora dos grandes centros. Mas a injeção de dinheiro chega na fase final dos projetos, quando já uma parcela vendida e falta fôlego para o empresário concluir a obra. "A garantia é avaliada com a visão de 'projetc finance', ele tem que se pagar sozinho", diz Castro. Os imóveis são integralizados numa sociedade de propósito específico, com uma garantia de 130% a 150% do valor financiado, dada pela combinação do imóvel com a carteira de recebíveis do empreendimento.

Os veículos podem ser o fundo imobiliário para o público geral, o multimercado para o profissional ou via emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no caso de projetos já performados.

Ao que tudo indica, disposição do investidor para esses ativos existe. O FIP do chamado segmento de "student housing", por exemplo, já tem compromisso de aporte de R$ 100 milhões numa colocação privada que deve começar a rodar neste mês.

O prazo de investimentos é de cinco anos no total, com dois anos para aplicar os recursos captados e outros três para o desinvestimento. Para se abrir mão de liquidez por um período relativamente longo para os padrões brasileiros, a meta de retorno é de 13% a 15% ao ano. A carteira é destinada ao público qualificado, com pelo menos R$ 1 milhão em patrimônio financeiro. "A gente quer ser o principal player desse segmento", afirma Castro.

O conceito de moradia estudantil em centros urbanos é que o condomínio tenha áreas de lazer compartilhadas e outros tipos de prestação de serviço, como psicólogos ou profissionais de gestão de carreira. Para o investidor do fundo, são os recebíveis do contrato de aluguel, de 12 meses renováveis, que se revertem em geração de renda. Quando a ocupação for maior que 90% pode ser vendido para outro fundo ou investidor com interesse em renda, funcionando como uma saída para quem entrou no FIP.