(Valor Econômico – Finanças – 08/08/2019)

Talita Moreira

A expansão do crédito imobiliário nos próximos anos está condicionada à capacidade do setor de atrair recursos do mercado de capitais. As fontes que bancaram os projetos até aqui - poupança e FGTS - não vão se esgotar tão cedo, mas serão insuficientes para atender a demanda.

O governo sabe que tem um desafio pela frente e, por meio do Ministério da Economia e do Banco Central (BC), planeja uma série de ações com o intuito de tornar o mercado de títulos imobiliários mais atrativo para investidores. As medidas, em diferentes estágios de estudo, vão da liberação do uso do IPCA para indexar contratos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) à criação do registro de recebíveis das incorporadoras.

A discussão sobre o funding ganha relevância por duas razões. Uma é que o governo espera aumentar a participação do crédito imobiliário no PIB - no Brasil, essa relação está em torno de 9%, metade do que se vê, por exemplo, no Chile, e muito inferior aos 68% vistos nos Estados Unidos.

A outra questão é que a queda na taxa Selic pressiona as duas fontes principais de recursos para o setor. No caso do FGTS, fontes importantes de receita - sobretudo, investimentos em títulos públicos - estão sob ameaça. Há também a mudança na forma de saques das contas do fundo. A medida foi desenhada pelo governo para neutralizar o impacto, mas o modelo ainda não foi testado na prática e preocupa as construtoras. Na poupança, há uma tendência de migração dos investidores para outras classes de ativos. A caderneta acumula resgate líquido de R$ 16,1 bilhões neste ano até julho.

"O setor está começando a dar sinais de retomada, e é só o começo da arrancada. O crédito imobiliário vai crescer 30% neste ano e a poupança, não", afirma Gilberto Abreu, presidente da Abecip, associação de instituições financeiras que atuam no segmento. Para ele, o saldo da poupança vai crescer entre 6% e 10% "num ano bom".

A Abecip prevê alta de 13% no volume de financiamentos imobiliários concedidos neste ano, para R$ 132 bilhões. O crédito com recursos da poupança (SBPE) deve crescer 31%, para R$ 75 bilhões, enquanto as operações com funding do FGTS - basicamente, Minha Casa, Minha Vida (MCMV) - devem recuar 4%, para R$ 57 bilhões.

"Na estrutura atual, há uma transferência de renda de quem poupa para quem toma o crédito imobiliário. É lógico que o funding secou e vai secar", afirma o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins.

Estimativa da Habitat Capital Partners, gestora de fundos imobiliários, aponta que falta funding para cerca de 300 mil imóveis por ano se consideradas as necessidades habitacionais para os próximos dez anos e o número médio anual de unidades financiadas com poupança e FGTS na última década. É, inicialmente, esse o espaço que terá de ser preenchido pelo mercado de capitais.

Somente para preencher essa lacuna, o volume representado por instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que hoje soma R$ 230 bilhões, teria de crescer quase 50%, segundo cálculo feito pelo Valor.

"O crédito imobiliário no Brasil está muito concentrado nos bancos por causa da poupança e do monopólio da Caixa no FGTS. Tem que destravar essas amarras para o mercado crescer", diz o presidente da Brasil Brokers, Claudio Hermolin.

O país tem um déficit habitacional de 7,7 milhões de residências e uma demanda de 9 milhões de novos domicílios até 2027, segundo estudo elaborado pela FGV para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). "FGTS e poupança foram e continuarão importantes, mas o setor não pode ficar preso a dois bolsões de funding", afirma Luiz França, presidente da associação.

A boa notícia é que o mercado brasileiro começa a reunir as condições para se desenvolver. A taxa básica de juros desceu a 6% ao ano, com viés de baixa, e o marco regulatório está adequado após a solução para os distratos. Cada queda de 1 ponto percentual na Selic tem o potencial de colocar no mercado imobiliário mais 200 mil famílias, calcula o Bradesco. Para França, o que falta agora é uma melhora da confiança, o que passa pela recuperação do emprego.

A expectativa é que, com juro baixo, papéis como LIG e CRI ganhem relevância e representem bem mais que a fatia atual de 18% que têm do total do funding. No entanto, o governo desenha algumas mudanças nesses instrumentos para torná-los mais atrativos.

Uma das grandes mudanças previstas é a liberação do uso de índices de preço, como o IPCA, para indexar contratos de financiamento imobiliário. Desde o ano passado, isso já é possível nas operações feitas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), mas o efeito foi pequeno porque essas linhas atendem principalmente imóveis mais caros. Por isso, nas próximas semanas o BC deverá estender a permissão ao SFH, modalidade em que os bancos seguem regras mais rígidas e o comprador pode usar recursos de sua conta do FGTS para comprar residências avaliadas em até R$ 1,5 milhão. A medida precisa ser aprovada pelo Conselho Monetário Nacional.

A Caixa aposta nesse caminho e aguarda a liberação dos reguladores para lançar linhas atreladas à inflação, que vão variar entre IPCA mais algo em torno de 3% a 5%, dependendo do relacionamento que o cliente tiver com o banco. O plano do presidente da instituição, Pedro Guimarães, é "empacotar" esses créditos, securitizá-los e vendê-los - e então abrir espaço no balanço para novas operações. A intenção da Caixa é distribuir parte dos CRI entre seus próprios clientes, em operações que poderiam ter taxas da ordem de IPCA mais 2% para os investidores.

A indexação dos contratos por índice de preços é considerada vital para a securitização. Hoje, praticamente não existe CRI de empreendimentos residenciais porque estes são necessariamente atrelados à Taxa Referencial (TR) - que os investidores consideram arbitrária e difícil de travar com mecanismos de "hedge".

"Os bancos vão ter apetite pelo IPCA até para manter em carteira. São créditos mais fáceis de negociar", diz Marco Túlio Guimarães, vice-presidente do Banco Inter.

Para Martins, da CBIC, a indexação pelo IPCA vai gerar concorrência aos bancos na oferta de crédito imobiliário ao facilitar a venda desses ativos. "Uma pequena companhia hipotecária não consegue carregar uma operação de 30 anos no balanço", pondera.

Apesar de expor o tomador do crédito e os bancos à oscilação inflacionária, a indexação pelo IPCA não representa grandes riscos, na visão do BC. Segundo apurou o Valor, o regulador entende que os modelos de crédito das instituições financeiras vão definir o produto correto para cada cliente. Mas o Banco Central vai observar e poderá aumentar as exigências de capital se detectar problemas, diz fonte próxima à questão. Também há quem defenda que as taxas para sejam repactuadas de tempos em tempos, como em outros países.

As linhas baseadas no IPCA poderão usar funding tanto da poupança ou quanto de captações no mercado, como a LIG para financiar imóveis voltados às classes média e alta. Caso a taxa Selic continue em trajetória de queda, é possível que os contratos indexados pela inflação cheguem às faixas mais altas da habitação social, financiada pelo FGTS. Esse, no entanto, é um processo longo.

"O funding terá de vir cada vez menos de direcionamento e mais de mercado", afirma Eduardo Malheiros, presidente da Habitat. Com essa expectativa, a gestora lançou seu segundo fundo imobiliário, de R$ 240 milhões, cujas cotas começaram a ser negociadas nesta semana. O objetivo é investir em CRI de empreendimentos espalhados pelo interior do país e chegar a R$ 1 bilhão captados.

A solução que se desenha para o Brasil prevê a coexistência da securitização, comum no mercado americano, e de títulos bancários garantidos por carteiras imobiliárias, modelo europeu. Por isso, o governo também pretende mudar a legislação da LIG. Inspirado nos "covered bonds" europeus, esse papel tem dupla garantia: do banco emissor e de um conjunto de ativos imobiliários.

O Ministério da Economia estuda alterar a legislação que criou as letras imobiliárias garantidas para permitir que os títulos sejam emitidos também no exterior e mantenham a isenção tributária para investidores. Com isso, seria possível acessar um bolso muito mais profundo, especialmente na Europa.

Ao mesmo tempo, a Comissão de Valores Mobiliários deve regulamentar dois pontos relacionados à LIG: a criação de um mercado secundário e a possibilidade ofertas simplificadas, como as das emissões de Certificados de Operações Estruturadas (COE).

É cedo para saber qual modelo vai prevalecer, mas por ora os bancos privados preferem a LIG à securitização, até porque no mercado local não há grande tradição de venda de carteiras de crédito ativas. "A LIG vai ser o carro-chefe, vai ter o grande papel na expansão do crédito imobiliário. Tem liquidez mais adequada e oferece prazos longos", diz José Rocha Neto, diretor-executivo do Bradesco.

Esses títulos começaram a ser emitidos no fim de 2018 e o executivo prevê que o mercado alcance estoque de R$ 15 bilhões até dezembro. A tendência é que, com o tempo, esses papéis substituam a LCI, cujo lastro está atrelado ao direcionamento da poupança.

O BC trabalha ainda em outras frentes. Uma delas prevê a criação de mecanismos de registro de recebíveis das incorporadoras, da mesma forma que foi feito com cartões de crédito. Assim, essas empresas poderiam usar esses ativos como garantia para se financiar não apenas nos bancos, mas também com outros investidores.

Outra iniciativa no radar do BC é permitir que cooperativas de crédito passem a captar poupança para o setor imobiliário, e não só rural, como fazem hoje. Com isso, entrariam mais competidores. A medida faz parte da Agenda BC#, mas não tem prazo para ser adotada.