(Valor Econômico – Empresas – 30/07/2019)

Chiara Quintão

Depois de período de forte valorização dos preços de terrenos para empreendimentos imobiliários de médio e alto padrão, entre outubro e março, na cidade de São Paulo, os valores começaram a se estabilizar, nos últimos meses, devido à combinação de incorporadoras mais abastecidas em seus estoques de áreas e indefinições em relação à economia. No mercado, o entendimento é que novo movimento de altas acentuadas depende do desempenho do setor e do país.

"Dependendo da velocidade de vendas dos imóveis em agosto e setembro, quando haverá grande concentração de lançamentos, pode haver mais um aquecimento do mercado de terrenos e valorizações de 15% a 20%", afirma o presidente da Brasil Brokers, Cláudio Hermolin. "Se houver a retomada da economia como se espera, tudo vai ter outro patamar de preços", diz o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas, ressaltando que o terreno é a principal matéria-prima para qualquer empreendimento.

O diretor técnico da Lopes, Cyro Naufel Filho, afirma que a procura por terrenos para projetos destinados às rendas média e alta continua forte, na capital paulista, mesmo com as aquisições feitas pelas incorporadoras desde a definição eleitoral em 2018 e em decorrência da redução de seus estoques de unidades, mas destaca que não houve espaço para os valores aumentarem desde março. "Os preços estão mais estáveis, em patamar elevado", diz Naufel.

Segundo Pablo Meira Queiroz, do escritório Tozzini Freire Advogados, há uma busca de equilíbrio no mercado de terrenos, atualmente, depois de um período em que incorporadoras compraram áreas para se preparar para volume maior de lançamentos. "Agora, o movimento está um pouco mais maduro", diz o advogado. Para algumas incorporadoras, acrescenta Queiroz, é justificado pagar valor mais elevado por um terreno, mas outras "têm dificuldade de fechar a conta".

O diretor financeiro e de relações com investidores da Even Construtora e Incorporadora, Vinicius Mastrorosa, conta que os valores de terrenos estão de 15% a 30% superiores aos de um ano atrás. O executivo avalia que a pressão de alta dos terrenos poderá continuar, conforme o desempenho das vendas de imóveis, mas não no nível dos últimos 12 meses.

"Há mais empresas competindo por terrenos e mais dificuldade de fechar compras em permuta", afirma Mastrorosa. Com o aumento da demanda, proprietários têm exigido parcela maior do pagamento em dinheiro. "Voltamos a ver o proprietário tendo mais de uma proposta de compra na mão", afirma o advogado do Tozzini Freire.

Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas, afirma que a procura por terrenos para projetos dos padrões médio e médio-alto "melhorou bastante", mas que preços muito elevados estão fazendo com que alguns negócios não sejam viáveis.

A demanda por terrenos tem se concentrado nos chamados eixos estruturantes, ou seja, em proximidades de metrôs e corredores de transporte público, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor de São Paulo, de 2014. No chamado remanso (miolos de bairros), o setor considera mais difícil a viabilidade dos empreendimentos.

"Há um desequilíbrio no Plano Diretor que faz com que o foco das incorporadoras esteja nos eixos e que resultou em valorização dos terrenos nessas regiões", diz Naufel, da Lopes. O diretor de relações com investidores da Even ressalta que esta á primeira vez em que o mercado imobiliário "está mais normalizado" desde o novo Plano Diretor. "Estamos aguardando a calibragem da Lei de Uso e Ocupação do Solo", afirma Kallas, do Secovi-SP.