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Qual a melhor opção de funding para o seu empreendimento? Algumas reflexões sobre o financiamento no mercado imobiliário

Sabe quais são as opções de funding para os empreendimentos imobiliários? Conheça o financiamento plano empresário e outros tipos disponíveis no mercado.

17/04/2019 / Categoria(s) Crédito & Financiamento

Você sabe qual é a melhor opção de funding para o seu empreendimento imobiliário? Existem várias opções disponíveis no mercado. Entre elas estão o financiamento plano empresário, securitização, o modelo associativo etc. Por isso, nem sempre é fácil escolher a melhor maneira, concorda?

Pensando nessa questão, apresentaremos neste post como funciona cada modelo de financiamento disponibilizado no mercado para que você possa conhecer e, assim, possa fazer uma escolha segura sobre o método ideal. Além disso, explicaremos os impactos das decisões financeiras sobre o risco e retorno de empreendimentos imobiliários. Acompanhe a seguir.

Quais são as principais opções de funding disponíveis?

Financiamento plano empresário

Trata-se de um dos modelos mais tradicionais de financiamento destinado às incorporadoras e construtoras para a construção de empreendimentos imobiliários.          

Nessa modalidade, o financiamento é concedido para a incorporadora ou construtora e não para o adquirente final da unidade e as instituições financeiras fazem a análise de crédito, o estudo de viabilidade técnica (engenharia) e a análise jurídica do empreendimento para contratar o financiamento na modalidade plano empresário.

Somente quando o empreendimento é concluído (ou quando está próximo de estar concluído) é que a instituição financeira inicia a análise de crédito dos adquirentes finais, com vistas a conceder o financiamento imobiliário individualmente e, com o produto desse financiamento liquidar, paulatinamente, o saldo devedor do plano empresário, ficando, os valores excedentes entre os financiamentos aos adquirentes finais e o saldo devedor do plano empresário para a incorporadora.

Associativo

Uma entidade organizadora, na maior parte das vezes uma incorporadora, organiza um grupo de compradores para um empreendimento que pretende construir em um determinado local. Após conseguir um número mínimo de interessado (demanda mínima) serão firmados os contratos de financiamento diretamente com os adquirentes finais.

Como se trata de financiamento direto ao adquirente para aquisição da unidade, a liberação do financiamento é feita para o vendedor, neste caso, a incorporadora que organizou esse empreendimento e, como o mesmo ainda está em fase de construção, a liberação é feita de acordo com o cronograma de evolução da obra.

Os adquirentes, por sua vez, passam a pagar prestações mensais, durante a obra, porém essa prestação geralmente contempla apenas os juros (sobre o saldo devedor que irá evoluindo à medida que a instituição financeira vai liberando os recursos para a incorporadora), os seguros e a tarifa mensal, de forma que, para o adquirente final, o valor da prestação mensal, em geral, é menor do que aquela que ele pagaria numa incorporação convencional, entre entrada, parcelas mensais e parcelas semestrais ou anuais.

Outra vantagem inegável tanto para o adquirente final quanto para a incorporadora é que o financiamento já está garantido antes da conclusão do empreendimento, evitando o risco de não aprovação do crédito quando o empreendimento estiver concluído. E, para a incorporadora, ainda tem a vantagem de não pagar juros durante a fase de obra.

Nessa modalidade, é possível, também, a utilização do FGTS por parte do adquirente, desde que atenda aos requisitos do FGTS.

Securitização

Outra alternativa de funding é a securitização, realizado por meio de companhias securitizadoras, que podem adquirir os direitos creditórios (recebíveis) decorrentes dos contratos ou promessas de venda e compra de imóveis firmadas entre a incorporadora e os adquirentes finais.

A companhia securitizadora emite CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), lastreados nesses recebíveis e os vende para investidores no mercado de capitais e, com os recursos arrecadados, efetua o pagamento, à incorporadora, pela compra dos recebíveis.

Quando o empreendimento está em fase de obra, os recursos decorrentes da venda dos CRI ficam provisionados na própria securitizadora ou em agente fiduciário por ela designado e são liberados de acordo com a evolução da obra.

O custo dessa operação é composto pela remuneração a ser paga, aos investidores que adquiram os CRI e as despesas operacionais da securitização, que envolvem diversos custos, como classificação de risco (análise de rating), parecer jurídico, agente fiduciário, avaliação e acompanhamento de obra, cobrança etc.

Investimento direto

Outra alternativa é o investimento direto, seja por meio de fundos de investimento imobiliário, fundos de investimento em participação ou mesmo investidores individuais (pessoas físicas ou jurídicas).

No caso dos fundos, são investidores que adquirem cotas do fundo, interessados na remuneração do empreendimento imobiliário. Os recursos obtidos pelo fundo, junto a esses investidores, são integralizados na SPE responsável pelo empreendimento, como participação societária e, portanto, a remuneração do fundo está sujeita ao sucesso do empreendimento, representado pelo lucro.

A incorporadora que adota essa modalidade de financiamento, na verdade, está admitindo sócio que, por sua vez, levará parte proporcional do lucro. Entretanto, como instrumento de mitigação de risco para atrair os investidores, geralmente são oferecidas, pela incorporadora, garantias colaterais, inclusive de garantia de venda de unidades, o que pode, também, se reverter em distribuição de lucros desproporcional entre os sócios, deixando parte proporcionalmente maior para a incorporadora devido à assunção de riscos no lugar dos investidores (cotistas do fundo).

Quais as tendências do mercado e do crédito imobiliário em 2019?

Sem dúvida, as tendências do mercado de crédito imobiliário são extremamente positivas neste ano. Primeiramente, a Selic (taxa básica de juros da economia) caiu nos últimos anos e atualmente está em 6,5%. Essa redução impacta diretamente na oferta do crédito. Fica mais fácil obter financiamentos melhores e aumentam-se as possibilidades de vendas dos imóveis.

Além disso, o Minha Casa, Minha Vida foi ampliado e pessoas com renda de até R$9 mil poderão comprar uma casa própria. Com isso, mais indivíduos tendem a comprar um imóvel e o número de vendas no setor tende a aumentar em 2019.

Existem várias opções de funding para o seu empreendimento. Entre elas estão o financiamento plano empresário, securitização, associativo etc. O conhecimento dessas modalidades juntamente a análise de risco e de retorno farão que o profissional do ramo imobiliário tome melhores decisões financeiras do empreendimento, incluindo o prazo e o momento de lançamento.



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