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Desenvolvendo negócios imobiliários com bancos públicos

Os tipos de financiamento imobiliário para pessoas físicas e jurídicas? Confira quais são eles neste post.

Você sabia que existem diferenças entre as opções de financiamento imobiliário dos bancos públicos e privados? Cada modelo de parcelamento da compra da casa ou apartamento tem as suas características e é destinado a um determinado perfil de público. As incorporadoras e as instituições financeiras devem levar isso em consideração para poder fechar melhores negócios.

Está interessado em saber mais sobre o assunto? Neste post apresentaremos os principais tipos de financiamento imobiliário feitos nos bancos públicos e privados, informaremos as características de cada modelo e explicaremos para quem é recomendado. Acompanhe a seguir.

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário?

Existem diversos tipos de financiamento imobiliário que as incorporadoras podem fazer com as instituições financeiras com a intenção de financiar as obras e, consequentemente, as futuras construções. Entre eles estão o Plano Empresário, o Modelo Associativo, a Securitização e o Minha Casa, Minha Vida. Abordaremos detalhadamente sobre cada um desses modelos na sequência do post. Continue lendo!

Plano empresário

Esse é um dos principais modelos utilizados na construção de empreendimentos habitacionais. No plano empresário, as construtoras ou incorporadoras buscam um empréstimo em uma instituição financeira com o intuito de custear a realização das obras.

Na fase inicial de produção do empreendimento não há nenhuma relação entre o banco e o consumidor final. Dessa maneira, não há a pré-aprovação de financiamento para as pessoas físicas. Por isso, as instituições financeiras (podem ser públicas ou privadas) apenas fazem análise da documentação da empresa (pode ser a construtora ou a incorporadora) e verificam a viabilidade financeira e jurídica do empreendimento.

Nesse tipo de negócio, o financiamento pode ser feito por meio de duas fontes de recursos: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O SFH foi criado pelo governo federal e ele possibilita uso dos recursos da poupança ou do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) para a compra do imóvel. Nesse modelo de financiamento é possível fazer o financiamento de até 80% do valor da casa ou apartamento.

Nesse modelo de financiamento podem ser parcelados os imóveis que custam até R$1,5 milhões. Vale destacar que o período máximo de financiamento é de 35 anos e o valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda familiar. Essa informação é importante para que as incorporadoras disponibilizem o produto adequado ao perfil das pessoas a que se destina.

O SFI, por sua vez, é destinado aos imóveis com um valor elevado. Há possibilidade no parcelamento da compra por 35 anos, sem nenhuma restrição de renda. Por outro lado, esse tipo de financiamento costuma ser mais oneroso em relação ao SFH, devido às taxas de juros, que oscilam atualmente, entre 12 e 16% ao ano.

Securitização

Outro modelo de financiamento imobiliário é a securitização. Esse procedimento é feito pelas empresas securitizadoras. Elas compram créditos imobiliários com a intenção de lastrear títulos (CRIs- Certificados de Recebíveis Imobiliários). Após isso, esses ativos são negociados no mercado financeiro.

Essa forma de financiar no mercado imobiliário tende a ganhar cada vez mais espaço. Um dos principais motivos é a baixa rentabilidade da caderneta de poupança (70% da Selic, ou seja, 4,55% ao ano), que atualmente é uma das principais fontes de financiamento no ramo imobiliário.

Associativo

Uma companhia, geralmente a incorporadora, organiza um grupo de compradores para um imóvel na qual pretende construir em uma região específica. Após conseguir o número mínimo de interessados é feito acordo com uma instituição financeira, que oferece o crédito para a construção do imóvel.

Nesse tipo de financiamento imobiliário, o crédito é concedido aos compradores. Por causa dessa característica, eles se responsabilizam pelo pagamento. Também é permitido que utilizem o saldo do FGTS (Fundo de Garantia de Tempo de Serviço) na aquisição do imóvel.

Vale ressaltar que, diferentemente dos modelos anteriores, a incorporadora precisa fazer o repasse já quando o imóvel está na planta. Isso faz com que a forma associativa seja mais utilizada pelos bancos públicos. O financiamento do imóvel ocorre por meio do SFH.

Minha Casa, Minha Vida

Esse financiamento é destinado para as pessoas de baixa renda. As famílias com renda mensal de até R$ 7.000,00 podem entrar no programa. Somente os bancos públicos (CEF e BB) oferecem o Minha Casa, Minha Vida.

Esse modelo apresenta várias vantagens para as incorporadoras.

Primeiro a possibilidade de realizar o plano empresário ou o modelo associativo dentro dos parâmetros do Programa, utilizando recursos do FGTS que são menos onerosos e refletem em menores taxa de juros, tanto para a construtora, como para o adquirente final.

No Programa, o mutuário pode utilizar sua conta FGTS e financiar até 90% do imóvel na tabela SAC, essa regra aumenta o escopo de público alvo elegível a esse tipo de financiamento, pois diminui a necessidade de poupança para o valor de entrada do imóvel.

Existem vários negócios imobiliários que podem ser feitos com os bancos públicos e privados. Cada um tem a sua característica, por isso é importante conhecer cada modelo para que seja possível oferecer o produto adequado ao cliente e fazer a escolha assertiva do modelo de financiamento a ser adotado.



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